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热点城市土地出让政策调整,利于加大租赁住房供应

  • 发布时间:2018-07-20

南京:

??7月17日,南京挂出5幅地块公开出让,出让总面积约28.2万平方米。引人关注的是,此次土地出让条件中出现了一些重大变化:取消了“竞价达最高限价的80%申领预售的施工进度门槛,以及竞价达最高限价的90%需现房销售”的要求。


??南京现房销售政策始于2016年8月。当时为给土拍市场降温,南京市规定,当网上竞价达到最高限价时,仍有2家以上单位要求继续竞买的,停止网上竞价,改为现场摇号产生竞得者,并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。当网上竞价达到最高限价90%时,该地块所建商品住房必须现房销售。


??2017年6月2日,调控再次加码,当住宅用地、商住用地网上交易竞价达到最高限价时,停止竞争地价,改为在网上竞争保障性住房建筑面积。


??如今,上述两条规定都发生了质的变化。之前的“竞建保障房面积”调整为“当地块竞价达到最高限价时仍有竞买人要求继续竞买的,停止竞价,改为在本地块内竞争自持商品住房(租赁住房)建筑面积,每次申报面积200平方米,申报面积最多者为竞得人。”

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杭州:

??竞建自持商品住房面积,杭州是先行者。

??自2017年4月26日诞生首幅有自持面积的地块以来,“自持面积竞拍”成了杭州土拍市场的常态。2017年8月22日,杭州出台了“企业自持商品房屋租赁管理实施细则”。今年7月17日,杭州市又发布了《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》(下称《通知》),继续加大租赁住房的推广力度。《通知》规定,竞地单位通过竞投自持比例取得的涉宅用地上建设的项目,自持商品房屋应全部为住宅。《通知》还规定“自持商品房屋对外出租单次租期不得超过10年,单次收取租金的期限不得超过1年”。


??据杭州市住房保障和房产管理局的官方统计,截至目前,杭州市区范围内共有92宗地块出现竞拍自持比例,合计自持面积达191万平方米。假设单套租赁住房面积为50平方米,意味着这92宗地块将新增近4万套租赁住房。


??利于加大租赁住房供应

??南京市房地产学会会长吴翔华认为,实行现房销售政策,开发商的成本会提高,导致的是销售报价提高,但政府又限价,房价和开发商成本两个矛盾无法解决。另外,现房销售从开发到建成满足销售条件,至少需要两年时间,这就导致上市房源量在某一段时间是真空状态,房源量紧张,人为加剧了市场的供需矛盾。


??取消现房销售政策,调整为“竞建自持商品住房面积”,对于开发商来说基本喜闻乐见,地块中有部分需自持的房源,也没有什么不好,因为虽然是自持,但依旧是开发商自己的资产,可以自由支配。另外,南京是租赁试点城市,每年都是有租赁任务的,现在竞自持,开发商一方面拿到了地,另一方面又帮助政府完成部分租赁用房目标。2018年上半年,南京卖房30624套,目前市场库存2.4万套,从供应和成交角度来看,上半年南京楼市都达到了近5年来的最低值。预计实行新政后,南京未来短期内的房源供应量会上升,一般6-9个月便能够上市。


??财经评论员刘晓博表示,南京取消“现房销售”和改为“竞建自持商品住房面积”,是开发商在一级市场(土地市场)的双料大利好,可以拓展其利润空间,降低开发成本,最终将激发其拿地热情。南京房价也很难大涨,因为政府仍然会执行限价政策。可以预见,未来南京土地拍卖中,主要竞争方式将是“竞自持面积”。这对于急需补库存的南京楼市来说,有利于其健康发展。南京楼市政策微调,后续也会影响到其他城市。


??“地产杭州客”认为,新的规定彻底堵住了开发商把自持面积全部放在商业部分的漏洞,同时还会影响开发商自持部分的资金回笼,并使得其自持部分彻底回归“租赁住房”的本质。